房地产包销是 房地产行业中的一种业务模式，具体指 房地产开发商与包销商之间就特定商品房的销售进行协商，由包销商以一定的价格条件和付款条件，在规定的期限内向开发商买入全部商品房的一种商业经营行为。这种模式在某个时期从我国台湾、香港地区引进，并作为重要的销售途径和渠道被广泛采用。
包销商与开发商之间的法律关系兼具代理和买卖双重性质。包销商通过支付首期款或保证金的方式“打折”或“买断”开发商一定数量的房产，在锁定房源后，以开发商的名义在约定的包销期内对外销售这些房源，并按约定向开发商支付包销价款，获取销售差价利益或补足差额。包销期满后，包销商将未销售的房产全部买入。
包销模式的优势在于能够通过合作投资项目，实现资源共享、减少风险、扩大市场份额和提高项目回报率。同时，包销商在协议规定的期限和地域内对指定的商品享有独家专营权，这有助于实现房地产市场上的协同效应和经济规模。
需要注意的是，虽然包销在法律上具有代理和买卖的双重性质，但根据一些市场实践，包销本质上还是代理的范畴，因为代理服务行业的税率明显低于不动产交易的综合税费，并且可以避开两次过户涉及的程序繁杂和重复征税的问题。
综上所述，房地产包销是一种重要的房地产销售模式，通过包销商与开发商之间的合作，实现资源共享和销售渠道的拓展。