咸宁房价不高的原因主要有以下几点：
人口外流：
咸宁市的常住人口约为261.67万人，但户籍人口约为303.61万人，这意味着有大约42万人常年在外。这些年轻人多数选择去武汉等大城市发展，导致咸宁的购房需求减少。
经济发展相对滞后：
咸宁的经济发展相比湖北省其他城市较为缓慢，GDP常年处于国家的中下游水平。尽管近年来咸宁市的GDP有所增长，但整体经济规模和发展速度仍然有限。
购房需求不足：
由于人口外流和当地年轻人口的流失，咸宁的购房需求相对较低。此外，咸宁的房地产市场以本地居民为主，外地投资者较少，缺乏炒房现象。
土地和开发成本高：
虽然咸宁的房价较低，但其土地成本和基础设施配套费用并不低。政府对土地处于垄断地位，土地供给总是小于市场需求，导致房地产商拿地成本高昂。
城市定位和旅游业的局限：
咸宁主打旅游城市，但旅游业发展情况并不出色，未能有效带动当地经济发展。此外，咸宁距离武汉较近，部分人口可能会选择去武汉购房，而不是在咸宁定居。
政策和市场供需关系：
过去几年，咸宁的房地产开发量较大，市场供大于求，导致房价难以上涨。虽然近年来咸宁的经济社会发展和城镇化进程加快，房地产市场有所回暖，但整体房价水平仍然较低。
综上所述，咸宁房价不高的主要原因是人口外流、经济发展滞后、购房需求不足、土地和开发成本高以及城市定位和旅游业的局限。未来随着交通基础设施的改善和经济的发展，咸宁的房价有望逐步上涨，但短期内仍将保持相对较低的水平。